Articolul 2343 al Noului Cod Civil defineste ipoteca ca fiind acel “drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executarii unei obligatii”. Avand in vedere ca este o garantie reala, ipoteca asigura titularului ei dreptul de urmarire si de preferinta.
Obiectul ipotecii consta in faptul ca ea garanteaza capitalul si accesoriile creantei, cheltuielile de conservare a bunului facute de creditor iar bunul cu care s-a garantat poate fi: mobil sau imobil, prezent ori viitor, corporal sau incorporal, individual ori universalitate de bunuri.
Contractul de ipotecă este un act solemn, sub sancţiunea nulităţii absolute contractul de ipotecă se încheie în formă autentică (în faţa unui notar public). Sub aceeaşi sancţiune a nulităţii este prevăzută şi obligaţia de specializare în actul de constituire a ipotecii, sub dublul aspect al specializării: imobilul ipotecat şi suma garantată.
Cel ce constituie ipoteca trebuie să fie proprietarul actual al bunului, iar în cazul în care dreptul sau este sub condiţie suspensivă sau rezolutorie, acceaşi condiţie va afecta şi ipoteca şi în acelaşi timp să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Orice sarcină reală imobiliară trebuie supusă publicităţii pentru a deveni opozabilă terţilor. Publicitatea constă în înscrierea în cartea funciară ţinută de Oficiul judeţean de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia se află situat terenul. Numai prin înscriere ipoteca devine opozabilă terţilor, şi tot astfel se determină rangul de preferinţă al ipotecii.
Înscrierea ipotecii convenţionale conservă dreptul de ipotecă timp de 15 ani de la data înregistrării, după care se perimă. Pentru a conserva efectele înscrierii iniţiale este necesar ca înainte de expirarea termenului menţionat să procedeze la reînnoirea înscrierii. Pentru ca ipoteca reînnoita să îşi păstreze rangul iniţial este necesar să se indice inscripţia care se reînnoieşte; în caz contrar noua înscripţie va fi considerată independentă şi va avea rangul din ziua reînnoirii.
Trebuie retinut faptul ca debitorul ipotecar se poate folosi, administra si dispune de bunul ipotecat dar nu are voie sa distruga, sa strice sau sa micsoreze valoarea acestui bun. De asemenea el nu-l va putea vine daca impredica desfasurarea executarii.
In ceea ce priveste drepturile creditorului ipotecii cele mai importante sunt: cesionarea ei, dreptul de a anula actele de dispozitie care nu pot executa garantia, poate incheia un nou contract de ipoteca pentru a garanta aceeasi obligatie, are drept de urmarire si preferinta.
Acte necesare incheierii unui contract de ipoteca:
– acte de identitate ale partilor;
– acte de proprietate (după caz: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, act vânzare-cumpărare autentificat, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
– certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobil. Certificatul fiscal este valabil până la sfârşitul lunii în curs.;
– documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat;
– extrasul de carte funciara – obţinut prin intermediul biroului notarial – valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii.
